Als je een nieuwe woning koopt voordat je huidige huis verkocht is, loop je tijdelijk met een dubbele hypotheek. Dat betekent twee maandelijkse hypotheeklasten tegelijk, wat flink in je portemonnee kan snijden. Hoe lang dit duurt en hoeveel het kost, hangt af van de situatie op de woningmarkt, de overwaarde in je huidige huis en je eigen financiële buffer.
De meeste mensen die verhuizen, komen hier vroeg of laat mee in aanraking. Het is niet per se een probleem, maar je moet wel weten wat je te wachten staat en welke opties je hebt.
Wanneer heb je een dubbele hypotheek bij verhuizen?
Een dubbele hypotheek bij verhuizen ontstaat op het moment dat je de nieuwe woning al via de notaris hebt afgenomen, maar je oude woning nog niet is geleverd aan de koper. Beide hypotheken lopen dan tegelijk. Dit is een tijdelijke situatie, maar “tijdelijk” kan in de praktijk variëren van een paar weken tot soms een jaar of langer, afhankelijk van hoe snel je oude huis verkoopt.
Ook als je je huidige huis al verkocht hebt maar de leveringsdatum later valt dan de aankoopdatum van je nieuwe huis, heb je een periode van overlap. Dat is iets om tijdens de onderhandeling over de opleverdata goed op te letten.
Wat kost een dubbele hypotheek concreet?
Stel dat je hypotheek op je huidige woning neerkomt op 900 euro per maand, en de hypotheek op je nieuwe woning op 1.400 euro per maand. Dan betaal je tijdelijk 2.300 euro per maand aan hypotheeklasten alleen. Daar komen eventuele vaste lasten als energie, verzekeringen en gemeentelijke belastingen voor twee woningen nog bovenop.
De precieze druk hangt af van drie dingen: hoe hoog de twee hypotheken zijn, hoe lang de dubbele periode duurt, en of je recht hebt op hypotheekrenteaftrek voor allebei de woningen. Over het deel van je eigen woning (zowel de oude als de nieuwe) mag je de betaalde hypotheekrente in principe aftrekken zolang je serieus bezig bent met de verkoop van het oude huis. De Belastingdienst hanteert hiervoor een periode van maximaal twee jaar na het jaar van vertrek.
Overwaarde gebruiken als buffer
Als er overwaarde zit in je huidige woning, kun je die inzetten om de dubbele lastenperiode te overbruggen. De meest gebruikte route hiervoor is een overbruggingskrediet. Je leent dan alvast een deel van de verwachte verkoopopbrengst van je oude huis, zodat je die kunt gebruiken bij de aankoop van de nieuwe woning. De rente op een overbruggingskrediet is doorgaans hoger dan op een gewone hypotheek, maar je betaalt het alleen over de daadwerkelijk gebruikte looptijd.
Een overbruggingskrediet verlaagt niet je maandelijkse hypotheeklast op de nieuwe woning zelf, maar zorgt er wel voor dat je niet ook nog eens een extra grote som eigen geld hoeft in te leggen bij de aankoop. Het is geen oplossing voor de dubbele maandlasten, maar helpt bij de financiering aan de voorkant.
Hoe lang duurt de periode met dubbele woonlasten?
Dat is lastig precies te voorspellen. Op een krappe woningmarkt waar huizen snel verkopen, kan het om een paar weken gaan. Op een rustigere markt, of voor een woning in een minder gewild segment of regio, kan het oplopen tot meerdere maanden. Het is verstandig om bij het berekenen van je maximale hypotheek rekening te houden met een scenario van drie tot zes maanden dubbele lasten. Dat is een realistisch gemiddelde om je financiële ruimte op te toetsen.
Sommige geldverstrekkers houden bij de hypotheekaanvraag voor je nieuwe woning al rekening met je lopende hypotheek. Ze berekenen of je beide lasten tijdelijk kunt dragen. Heb je weinig buffer, dan kan dat betekenen dat je minder kunt lenen voor de nieuwe woning dan je verwachtte.
Wanneer is een dubbele hypotheek een probleem?
Een dubbele hypotheek bij verhuizen wordt een probleem als je maandelijkse inkomsten niet genoeg zijn om beide lasten te dragen zonder in de min te komen. Dat risico is groter als je een krappe leencapaciteit hebt, weinig spaarbuffer hebt, of als de verkoop van je huidige woning langer duurt dan verwacht.
Verder speelt mee of je woning boven of onder de streep verkoopt. Verkoopt je woning voor minder dan verwacht, dan kan dat ook gevolgen hebben voor het overbruggingskrediet, want dat is afgestemd op de verwachte verkoopprijs. Bij een tegenvallende verkoopprijs kan er een tekort ontstaan.
Praktische tips om de periode te beperken
- Probeer de overdracht van je nieuwe woning zo dicht mogelijk te plannen op de levering van je oude woning. Soms is een paar weken verschil al genoeg om dubbele lasten grotendeels te vermijden.
- Zet je huidige woning te koop voordat je serieus gaat bieden op een nieuwe, zodat er al interesse of een bod is voordat je nieuwe lasten ingaan.
- Vraag bij je hypotheekadviseur specifiek naar de maximale hypotheek inclusief tijdelijke dubbele lasten, niet alleen de maximale hypotheek op basis van je inkomen alleen.
- Houd rekening met de tweejaarsregel van de Belastingdienst voor hypotheekrenteaftrek op je te koop staande woning. Zolang de woning actief te koop staat, behoud je dit recht.
- Maak een concrete berekening: hoeveel maanden kun je de dubbele lasten betalen vanuit je spaargeld zonder in financiële problemen te komen?
Een dubbele hypotheek bij verhuizen is voor de meeste mensen tijdelijk en te overzien, zolang je er van tevoren goed rekening mee houdt. De risico’s zitten vooral in een onverwacht lange verkooptijd en een te krap berekende financiële buffer. Ga je verhuizen, zet dan de verwachte dubbele lastenperiode concreet op papier voordat je de handtekening zet onder een nieuw koopcontract.
